宅基地距离自由交易还有多远？一个跟头的距离！
2016-02-18   来源：新农资360网   

在投资领域，农村绝对是个冷灶，基本属于奶奶不疼姥姥不爱的那种。宁愿买城市里了垃圾股票，也不往农村瞅一眼。当然了，实事求是的说，这也不能完全怪有钱人狗眼看人低，关键是农村的“资产”不能交易啊。耕地不能，宅基地不能，农房也不能，人家想买也进不来。

多少人是等啊，盼啊，急的白了头。就拿北京周边来说，得有多少想做点旅游相关行业的企业苦于找不到法律范围内的用地指标，而只能偷偷打擦边球。

农地圈作为三农服务平台，土地流转领域是农地圈的核心业务之一，自然时刻关注政策上的任何风吹草动。

十八届三中全会说要“建立城乡统一的建设用地市场”。然很多人心头一喜，但是很快发现是空欢喜（很多半吊子所谓专家着实忽悠老百姓一个大跟头），因为公告说“允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价”，宅基地属于“集体非经营性建设用地”，其上市在短期内还没有排上议事日程。

从现实来看，尤其是获得的建设用地指标偏紧的沿海省份（如广东省），有动力推动农村宅基地上市。广州、深圳拆迁城中村，给村民市价补偿，造就不少亿万富翁，事实上赋予了农民宅基地收益权。即使承认农民宅基地全部产权，地方政府仍可从开发增值中获益。

那么这个让大众苦等的宅基地自由化交易离我们还有多远？

预测将来必须得知道历史，否则那就是信口雌黄。这种事，农地圈这么严谨专业的平台是不会做的。

2007年初，时任广东省国土资源厅厅长林浩坤称，由该部门草拟的《关于加强农村宅基地管理的通知》已上报省政府审批。其中明确了农民合法的宅基地可上市流转，包括宅基地的转让、出租与收益权。这是真正的宅基地上市，当时很轰动，惜乎这个方案后来没有了下文，推定是卡在了更高的层面。

其实，早在2013年8月5日，广东省政府法制办将《广东省农村宅基地管理办法（送审稿）》公开征求意见，里面就提出宅基地本村、本镇农民之间流转的方案。

在全会后，安徽省公布了《关于深化农村综合改革示范试点工作的指导意见》，受到关注，但这个意见落款的时间是2013年10月28日，在全会召开之前。其中，被广泛解读为“宅基地上市”的条款应系误读。从逻辑上也不可能，安徽省在全会后公布的意见怎么可能与全会决定相违背？

被误读的条文如下：“建立宅基地退出补偿激励机制。坚持自愿、有偿原则，探索建立符合农民合理需求的宅基地退出补偿激励机制。建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度。实施土地整治、城乡建设用地增减挂钩腾出的建设用地指标，可按有关规定有偿调剂使用；探索建立农村集体建设用地指标储备制度，盘活农村集体建设用地。”

说实话，解读这种政策农地圈一直很头疼，第一感觉就是文绉绉的，不好好说话。但是没办法，做研究就得严谨，我们仔细看，这说的不是宅基地上市，而是宅基地退出。根据上下文，退出的意思应为原来农地的性质与用途是建设用地、宅基地，现在改为农用地、耕地。这一退，就腾出了农村建设用地指标。这个指标值钱，可以转卖到城里，城里再根据得到的指标取得相应的建设用地。也就是重庆黄奇帆搞的那套地票制度。所以，这是城乡建设用地增减挂钩适用于宅基地，所谓“退出补偿激励机制”，不过是把转卖指标得来的钱分一部分给农民，与宅基地自由交易不相干。

或有人问，该条还说：“建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组织宅基地的制度。”这难道不是宅基地买卖的意思？是，不过买卖的主体仅限于农民，正因为条文中突然插了这一句，让人产生了许多遐想。（通读全文很重要）

遥想当年，四川郫县搞城乡建设用地增减挂钩试点，郫县第一个项目新增的拆旧复垦耕地为263亩。总价11亿人民币，其中农民共得1.35亿，郫县政府得4亿，中央、省、市政府得5.65亿。

经过农地圈团队研究，，宅基地上市问题有个坎要过，一是与现行增减挂钩制度有替代关系，二是得让各级财政名正言顺地与农民分享利益。

当然，最终话事权在中央政府。对宅基地上市，上面未下决定的原因或在于还没有决定好如何分钱（纯属猜测）。

所以，农地圈说，宅基地距离自由交易还有一个跟头的距离，快了，就是一个两米多的小跟头，慢了，那就是筋斗云的距离。

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