如此一来，上述原村集体所占土地在出让后将在事实上转变为国有用地。对此，深圳市规土委土地利用处处长陈军军向媒体表示，上述两规定对盘活农地将起到关键作用，若得以实施，“农地入市”渠道将从已试行的工业用地，拓宽到安居型商品房和机构养老设施等民生领域。
陈军军透露，起草部门还正在探索“农地”未来进入医院、学校等民生领域，这将是深圳“土改”的重大举措。陈军军表示，政府的主要目的是加快落实土地的盘活政策，增加有效的土地供给，同时让国家与农民个人通过合法公开透明的方式“共享收益”。
深圳土改溯源
深圳一直在中国土地制度改革中扮演重要角色。1987年这里敲出中国“土地拍卖第一槌”，开创土地市场化交易先河，此后又率先探索统征统转的“征转分离”用地模式。经1992年原特区内统征和2004年的城市化转地后，深圳整体性将市规划区内城中村集体土地转为国有，由此成为中国第一个辖区土地全部国有化的城市。
然而，由于深圳土地昂贵，上述1992年和2004年两次土地统征遭到实际控制土地的集体经济组织抵制，征地拆迁手续始终未真正完成，土地仍由“城中村”经营，深圳政府委婉称其为“合法外用地”。
2010年的统计数据显示，深圳全市土地总面积1991.71平方公里，其中农用地916.17平方公里，建设用地917.77平方公里，未利用地157.77平方公里。这其中，原村集体共占用约390平方公里建设土地，占全市建设用地42%，其中仅有四分之一（95平方公里）为合法用地。这意味着，超过全深圳用地总量三分之一的原农村集体土地和被定性为“违法违建”的占地无法进入市场流转。
周其仁带领的北大国发院课题组撰写报告称，尽管政府拥有名义上的土地所有权，但实际中却难以行使；原村民虽在事实上享有着用益物权，但不能堂堂正正地从事合法开发与再开发，常因此错失市场机会。尽管“违法建筑”可以避税，但这点“好处”似乎也难抵时时遭受“查违”、“拆违”的巨大风险。这就使深圳陷入了“政府拿不走、村民用不好、市场难作为”的困境，深圳市政府、原村民集体，乃至整个市场都不是赢家。
同时，据财新记者在深圳国土部门的了解，2011年至2020年未来10年里，深圳实际可用的新增建设用地仅42平方公里，且多为零星、分散地块。深圳面临无新增用地可供的困境。如何将“合法外用地”纳入合法框架，成为改革重心。
2012年5月，深圳土改开始破局，《深圳市土地管理制度改革总体方案》获国土资源部和广东省政府联合批复，掀起了对这近400平方公里“原农村集体组织占地”的全面清理。
随后的2013年1月，作为首批细化实施方案的“1+6”文件公布，首次提出允许深圳市区原村集体拥有的工业用地入市流转。
根据“1+6”文件，原村集体实际占用的工业用地入市亦有两种收益分配方式可选：一是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原村集体；二是所得收益70%纳入市国土基金，原村集体获得30%，并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。
2013年12月深圳首块原农村集体用地上市，位于宝安凤凰社区的A217-0315宗地以底价1.16亿元拍出，出让收益由凤凰社区和深圳市国土基金三七分成，成交后凤凰社区还将继续持有总建筑面积约20%的物业专用于产业配套，这采取的正是上述第二种收益分配方式。
