业内人士表示，近年来随着城镇化进程提速，农村宅基地的闲置问题日益凸显。据统计，目前我国农村宅基地10%至20%是闲置的，部分地区闲置率甚至高达30%。一方面农村宅基地闲置造成了土地资源的严重浪费，另一方面城镇化进程又面临土地资源的刚性约束。如何建立健全宅基地退出机制、释放农村建设用地价值、维护农民土地权益、缓解城镇建设用地压力，是国土资源管理急需研究解决的重要课题。
据了解，此次城镇化综合试点将加快推进农村地籍调查，全面推进农村宅基地使用权登记颁证，将农民房屋纳入确权登记颁证范围。将宅基地和农房纳入全国统一的不动产登记体系，并率先建立和实施不动产统一登记制度。
此外，将修订农村宅基地用地控制标准和农村居民点人均建设用地控制标准。探索宅基地上的集体土地所有权的权能及实现形式和途径。探索落实宅基地使用权人在宅基地占有、使用、收益和处分上的权能，在保障集体土地所有权人权益的前提下赋予宅基地使用权人更多权益。
在此背景下，建立激励约束机制，在充分尊重农民意愿前提下，探索宅基地有偿使用和有偿退出制度，探索超标准宅基地处置办法。在坚持农村宅基地集体所有性质不变的前提下，探索农村空置宅基地交易主体、交易范围和交易方式。建立宅基地有偿使用和退出中土地收益分配机制。探索农房抵押担保转让中宅基地占有权和使用权转移方法。
国家发改委城市和中小城镇改革发展中心规划研究部主任文辉对《经济参考报》记者表示，在我国经济快速发展的背景下，由于规划缺失和管理不规范，土地利用率较差，而农村集体用地更甚。造成部分用地闲置，进而威胁耕地红线。“只有加快土地制度改革，才能解决现阶段城市建设用地缺乏造成地价高企，农村集体用地闲置荒废得不到应有价值的现象”。
值得注意的是，宅基地退出或会引致与民争地、“流民”等问题。对此，文辉指出，宅基地退出得到较好的效果，必须是在确定土地收回后用途、确保政策措施的后期落实的前提下进行。
中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥表示，目前关于宅基地退出的试点都有一个特点，就是政府对农民早期的承诺都能兑现，但是因为后来资金不到位、配套政策不健全，导致很多农民觉得分配不公，政策落实情况不容乐观。
对此，李国祥特别指出，通过宅基地退出补偿机制，可以减少农民进入城镇后的经济负担，更好地推进新型城镇化。但同时要注意应将退出后的宅基地优先用于农业，以复垦为主，在补充满足了农地指标后再适当搞一些非农建设。退出后如何对土地实行严格的用途管制非常关键，否则当宅基地退出在全国推广后，完全有可能走上以前耕地征用的老路，出现非农化、侵犯农民权益等一系列乱象。
