在多单实质性操作项目完成落地后，土地流转的信托模式开始被寄予更多厚望。
早期已有多地试点“土地信托”，不管是“绍兴模式”还是后来的“益阳模式”、“沙县模式”等，其中并无真正的商业信托公司主导运作，充当信托“受托人”角色的多为地方政府单独成立的运营机构。
作为目前市场化程度最高的土地流转路径，信托公司的参与令此前政府职能高度介入的土地流转过程，“权力”的边界被大幅缩减，取而代之市场化的运营和监管体制。
但值得一提的是，虽被普遍认为有诸多裨益，但这种模式要实现大规模推广，在实践过程中仍存在诸多亟待解决的难题。
首批实践样本浮出水面
记者采访了解，土地流转的信托模式目前主要形成三种典型样本。
一是中信信托的“服务商+混合结构化设计”模式，整体项目规划分为三部分，首先是事务管理类“财产权信托”部分，目前已实际落地，信托期限为12年，试点地为安徽宿州 桥区，可流转面积达5400亩。后两部分则属于“资金信托”，将在此后根据项目具体情况实施落地，一部分为发行资金信托计划，对接服务商对土地进行重新归集整理和价值开发过程中的建设资金需求；另一部分则是安排“第三类资金”，满足整个流转过程中衍生的短期资金缺口。
二是北京信托的“双合作社模式”，即“土地合作社”+“专业合作社”。首先将拟进行信托的土地经营权确权到村民个人，再由村民以其土地经营权入股“土地合作社”，土地合作社作为委托人，以土地经营权在北京信托设立财产权信托。这一模式流转土地的经营主体为当地种植大户发起的“专业合作社”，北京信托代表土地信托将土地租赁给“专业合作社”。项目落地江苏无锡，11月7日正式成立，不设定固定信托期限，但不少于15年（最短至2028年）。
在近期落地这两单土地流转信托前，早在2011年，中粮信托便已进行了相关探索性操作。
中粮信托的实践参与方更为多元，为“公司+合作社+农户+银行+信托+政府”模式。其交易结构为：五里明镇政府将其下属的3个玉米种植合作社的土地承包经营权、农机合作社的农机设备收益权，以及镇里的一处鱼塘承包经营权委托给中粮信托，设立自益型财产权信托。
之后，中粮信托将信托收益权质押给龙江银行。接着，中粮信托将土地出租给玉米种植合作社，合作社将生产出来的玉米销售给中粮公司，完成玉米收购以后，中粮公司委托龙江银行结算划款，将销售款交付给龙江银行。龙江银行通过龙头企业的资金账户划拨，扣除贷款利息，将剩余的资金转到合作社的账户上。
规模复制面临现实障碍
尽管土地流转信托被业内寄予厚望，并有越来越多的机构开展了卓有成效的实践操作。但接受采访的业内人士认为，短期来看，土地流转信托虽有空间，但大规模复制开展业务还存在一定障碍。
以性质划分，农村集体土地主要归为两类，一是农业生产用地，二是建设用地。而建设用地又有经营性及非经营性之分。
具体而言，农业生产用地承包经营权的流转目前并不存在制度层面的壁垒，目前商业信托机构已经实现介入的项目集中于这一领域。
农村集体建设用地的流转则面对更加复杂的政策及现实障碍。其中经营性建设用地流转目前已经展开试点，符合“新型城镇化建设”整体规划思路，信托等机构参与其中具有较大可能性。而非经营性建设用地以宅基地为主，若转化为工业或房地产开发，土地性质或将发生转变，短期内进入公开市场流转政策层面破题的难度依旧不易化解。
其他障碍还包括，一方面，对于在土地流转过程中“信托制度”这种创新安排还未被普遍认知和接受。另一方面，农村集体土地所有权确权工作能否有效落实，也是目前开展土地流转信托业务的重要前提。
除此之外，开展土地流转信托业务的信托机构普遍表示，将推动土地流转信托受益权凭证化，未来农民可以凭借标准化的“土地受益凭证”领取预期收益或进行转让，然而目前缺乏统一的信托登记制度，也可能对此后信托受益权转让的落地造成不利影响。
