农地圈常跟同事说，任何法律都是滞后于现实的，否则也就没用改革的必要性了。这句话套用在农村土地改革，再合适不过了！
农地圈认为，农村土地改革目前陷入了一场博弈当中，中央政府不敢贸然放开法律限制，担心不可预知的风险事件发生。农村土地改革实践各地都在摸索，当然，这种摸索必然是突破目前法律限制的。当然了，制约所有农村土地发展的因素，归根到底都能挖到一点，土地用途管制和土地交易限制（一分钱难倒英雄汉啊）。
农地圈一直在跟圈内的做生态农业规划、生态旅游等的朋友策划了很多个项目，发现最终最大的风险就在于无法合理合法的获得建设用地指标。那么在这方面有没有比较好的探索呢？当然有，今天农地圈就跟大家聊聊北京郑各庄的自主城镇化实践是怎么弄的。
一、起点相同，面临四大困境
1990年左右，郑各庄跟其他周边村庄（包括现在绝大部分村庄）没啥大区别，面临着四大困境；
1、集体经济弱化，农民收入差距加大，农民弃地问题突出。
百分之八十的农民依赖于承包的一亩多农地营生，收入差距过大的矛盾日益突出。很多人弃地外出做工，大部分农地撂荒。
2、土地资源配置不合理，人居环境恶劣。
郑各庄总面积4432亩，394户人家，村庄占地多达1050亩，人均拥有耕地不到1亩半。由于集体经济薄弱，无力治理村庄，大街小巷坑洼不平，刮风满身土，下雨难出门；农民的宅院处在既让人厌恶又无法割舍的柴草垛、粪堆、厕所、猪圈的包围之中；
3、农民饱受攀比盖房的困扰。
受乡村传统居住观念的影响，谁也不愿意自家的房子比别人家的矮，所有的积蓄全部用在折腾房子上，甚至不惜借钱翻建，导致一些农户债台高筑甚至返贫。攀比盖房又诱发了挤街占道、宅基地纠纷、邻里矛盾、家庭不和等问题。
4、了解到周边农民被动城市化的痛苦。
房地产开发商打着农村城市化的招牌，征占了与郑各庄毗邻的村庄大面积农地，建设商品住宅区；但只圈地不改村，失地的农民不但无业可从，而且生活居住环境与一栋栋高楼、别墅相比形成天壤之别，严重伤害了农民的利益和尊严。
二、大胆完成五件事
郑各庄人从1995年起步，经过18年的坚持，以超前的胆识、破天荒地做成了五件大事。
1、做村庄规划并完成土地置换。
1996年，昌平区鼓励区内企业组建企业集团，并实行股份制改造，宏福集团应运而生。“实际上，他们申请时已经晚了，但还是找到当时昌平县的分管领导，才最终促成了此事。”昌平区平西府镇原镇长如是说。1997年的尝试是个意外收获。此时，国家对于集体建设用地的使用并没有严格限制。第二年，修订后的《土地管理法》开始施行，国家对土地实行用途管制，严格耕地保护。
1995年他们请来专家，编制了《郑各庄村21世纪生态庄园》建设规划。同时，遵循农地与建设用地增减挂钩、占补平衡的政策，由本村企业出资，帮助流村镇将废弃的建设用地整理复垦为农地，把本村的农地置换为集体建设用地。2005年5月,以上述规划为蓝本的《郑各庄片区控制性详细规划》,获得了北京市规划委员会的正式批准（农地圈温馨提示本步骤极为关键）。
2、农民上楼并节约出土地800亩。
1998年3月，以自主投资、设计，自主建设、管理的村民自治方式，启动了旧村改造工程。到2004年底，98%的村民搬迁上楼，彻底改变了农民的生活方式。村民人均住房由原来的23平方米增加到70平方米，除自住外还可出租。2012年村民人均房屋租赁收入12258元。而且新住宅区仅占地250亩，节约出土地800亩，为郑各庄发展现代产业、解决职工和外来人口住房腾出了新空间。
3、活用改革产权制度和运行机制,为转型发展构造动力源。
宏福集团成立之初便随之创建了以村为基础、以企业为经营主体的“村企合一”经济运行机制，农民逐步进入企业。“郑各庄完全是个企业化的村庄，农民、村民、职工是最大的受益者。”1996年北京宏福集团成立，随即创立了“以企带村”、“村企合一”的发展机制。1999年又完成了集团公司产权改革，公司法人控股66.6%，村委会和村民即自然人各持16.6%的股权。宏福集团成为农民参与投资、效益成果共享的新型集体企业。目前，村民人均持有股份12万元，2012年股东收益21173元，股份分红成为村民重要的收入来源。
4、推动传统产业走向新型工业化和现代服务业。
开发工业园，以参股、控股等合作方式引进了几十家科技型企业入手，顺应为首都城市服务的趋势，大力发展现代服务业，引进北京邮电大学，中央戏剧学院、电影学院等高等院校；发展了影、视、剧、动漫、游戏等文化创意产业；打造了集高档酒店、商务会展、温泉养生、休闲娱乐于一体的旅游休闲产业——温都水城，并把这一品牌输出到黑龙江五大莲池、海南博鳌等地；在村内兴建800床位的三级甲等新安贞医院，开发了国际老年公寓，以会员制形式面向海内外老年人提供一条龙的养老服务，并推出了北京、黑龙江五大连池、海南博螯“三地候鸟型”养老。
5、社区基础设施和公共服务基本配套。
村累计投资20多亿元，翻修道路，兴建1个变电站、12个电力开闭站以及供热、供水中心、垃圾分类站、污水处理厂和中水再利用、雨水回收系统等基础设施；改造了中小学校、幼儿园；引进了公交专线以及银行、邮局，完善了文化娱乐、休闲健身、购物、餐饮等服务设施；开发了地热资源；实现了互联网、温泉水、天然气联网入户等等。这其中，做了一些本应该由政府投资，或政府想做还没来得及做的事情。
三、这些年都干成了啥？（王岐山、贾庆林、刘淇都去视察过，并给予肯定和支持）
1.经济发展
村自营实体公司由1个发展为23个；引进企业由3个增加到76个。产业工人由300多人扩大到13000多人，增加42倍。集体资产由3600万滚动到60亿元，增加166倍。村营经济总收入从3500万元，增加到39亿元，增长107倍，可支配利润4.5亿元。加上引进企业，总产值达到95亿元。上缴税金2.6亿元。（2012年数据）
2.文化进步
原来只有一个容纳几十个孩子的幼儿园、一所6个班的小学和一个简陋医务室，如今形成了幼儿园、小学、中学到大学的教育体系。北京邮电大学、中央戏剧学院和北京电影学院继续教育分院在校大学生达到1.1万人。大力发展成人教育，使本村农民劳动年龄人口平均受教育年限由不足7年提高到11.5年。合作建设的三等甲级新安贞医院已投入6亿元，即将全面建成。原有以“康熙行宫”为代表的古迹文化也得到了保护和发扬。
3.环境改善
他们不仅按照城市标准配套建设各种基础设施，而且重视生态建设。2000年以来投入5000多万进行绿化美化，在道路两旁、水系两岸、楼宇之间见缝插绿，绿化率达到35%。2003年投入1633万元兴建的污水处理站，日处理能力2400吨，通过水循环系统，生活用水处理后补充到人工湖、护城河水系，实现水景观光、水产养殖、绿地喷灌的梯级利用，并具有雨水回收、补充地下水的功能。
4.社会转型
原来贫穷落后封闭的农村社会，如今转型成为城乡融合、四通八达的现代城市社区和产业集群。聚集在这里生活、工作、学习的村民1500人，非本村的外来人口4万多人。就业岗位13000个，其中村属企事业4300人，入驻企事业8000人，超市，餐饮、商铺等700人。温都水城不仅有各种休闲娱乐健身设施，而且拥有4座宾馆2000多套客房、100多个会议室、20多个不同风味的餐厅，一年接待60-70万人次来这里消费、开会。一年举办300人以上的会展上百次。
四、还有哪些困局待解？
在我国城乡二元体制下，农村集体建设用地与国有土地享有不同的待遇。国有土地及其建筑、设施，可以取得产权，可以有偿转让；而农民集体建设用地包括宅基地上的房产，尽管符合规划，也不能立项，拿不到产权证书。即使政府帮助协调，也很难跨过这道门坎，使他们几十亿的资产既无法上市，又不能抵押贷款，制约着郑各庄的后续发展。（多么让农地圈欲哭无泪的困局）
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